TC School / Fundos imobiliários

Fundos imobiliários: introdução às métricas quantitativas

25/08/2020 às 5:00

TC School TC School

Neste artigo, iremos tratar sobre os fundos imobiliários, mas vamos começar com um exemplo do mercado de ações. Você já avaliou uma empresa para definir o valor das suas ações na bolsa? Se sim, vai notar que a parte técnica da avaliação não é tão complicada.

Você basicamente encontra uma forma – dentre as várias – de definir o valor da empresa com base no desconto dos fluxos de caixa da companhia por uma taxa de desconto que reflita o retorno exigido pelos financiadores da companhia. Porém, alguns fatores são bem especulativos, como a qualidade futura da gestão, conflitos de interesses dentro das empresas e decisões de investimento e negócios futuros.

No caso dos fundos imobiliários, temos um cenário parecido: a avaliação não é difícil, mas existem alguns aspectos mais subjetivos. Assim, nosso objetivo não é discutir os aspectos subjetivos da avaliação. Neste artigo, ensinaremos as métricas quantitativas mais utilizadas na avaliação de fundos de investimentos imobiliários. Para facilitar o entendimento, o texto está dividido nos seguintes tópicos:

  • Vacância ou taxa de ocupação dos imóveis: o primeiro indicador
  • Dividend Yield: consistência é o segredo
  • Cap Rate: um indicador de qualidade dos fundos imobiliários
  • Taxas de administração e gestão: preste atenção aos valores
  • Variação da cotação: os FIIs são mais voláteis do que as ações?
  • Preço/Valor Patrimonial (P/VP): entenda o conceito aplicado aos FIIs

Boa leitura!

Ilustração de pessoas analisando gráfico escrito fundos imobiliários: introdução às métricas quantitativas

Leia mais sobre fundos imobiliários:

Vacância ou taxa de ocupação dos imóveis: o primeiro indicador

Um imóvel precisa ser alugado para gerar renda! Sendo assim, um indicador adequado é a vacância do imóvel, o qual vamos expressar como a taxa de vacância. A taxa de vacância é dada pela relação entre o espaço não locado do imóvel dividido pelo espaço total locável (também conhecido como Área Bruta Locável, ABL).

O que isso quer dizer? Quer dizer que devemos acompanhar a vacância do imóvel e a sua relação com o aluguel. Se o FII apresenta imóveis com alta vacância, é possível que ninguém queira alugar o imóvel e o fundo terá que diminuir o aluguel até ocupá-lo, implicando em uma redução na rentabilidade média do fundo.

O que é importante neste indicador? O importante é acompanhar, sempre comparando a vacância atual e a passada. A partir dessa análise, podemos concluir o seguinte:

  • Se a vacância está alta, mas sempre foi baixa: um inquilino pode ter acabado de sair e logo vai entrar outro. O aluguel vai diminuir enquanto não entrar ninguém.
  • Se a vacância está baixa, mas sempre foi alta: o fundo pode ter vendido os imóveis que eram pouco rentáveis ou realizou uma mudança na gestão e melhor a sua eficiência.

No geral, o ideal é que a vacância sempre esteja baixa! Com um número próximo de zero. Longos períodos de baixa ou nenhuma vacância mostram que o fundo é eficiente na sua gestão. As informações sobre a vacância podem ser encontradas nos relatórios dos fundos ou em sites especializados em FIIs.

Dividend Yield (DY): consistência é o segredo

Este é um dos indicadores mais observados. Afinal, é por causa dos dividendos que você está comprando os fundos, não é? O Dividend Yield indica o quanto o fundo pagou de dividendos sob o preço de cotação.

Já falamos deste indicar por aqui. A questão é: quanto é bom? O ideal é que o fundo pague mais que um cupom de títulos prefixados do governo e menos que os dividendos de uma ação pagadora de dividendos. Por qual motivo? Simplesmente por serem menos arriscados que as ações e mais arriscados que os títulos.

Porém, o ideal é que tenhamos uma métrica consistente ao longo do tempo! Para isso vale comparar o histórico do pagamento de dividendos do FII e o seu DY histórico de 1, 3. 6 e 10 meses. Bons fundos apresentam dividendos consistentes ao longo do tempo. Mas tome sempre muito cuidado com a armadilha do dividend yield:

Cap Rate: um indicador de qualidade dos fundos imobiliários

O Capitalization Rate, ou Cap Rate, representa o retorno implícito da renda de um imóvel. Em outras palavras, é o quanto o imóvel gera de aluguel em relação ao capital investido. Diferente do Dividend Yield, que representa o percentual de dividendos que de fato foi pago ao acionista do fundo, o Capitalization Rate apresenta uma métrica simples da renda que o imóvel proporciona, sem contar os custos e despesas incorridas pelo fundo. De forma análoga às ações, estaríamos dividindo as receitas pelo patrimônio líquido.

Fórmula de Cap Rate igual a renda liquida produzida pelo imóvel dividida pelo valor patrimonial do imóvel

O cap rate também pode ser calculado usando o Valor de Mercado do Imóvel. Imóveis com alto cap rate, geralmente, apresentam:

  1. Boa localização
  2. Baixa vacância
  3. Baixíssima inadimplência.

Vamos ver um exemplo com o XP MALLS Fundo de Investimento Imobiliário para o ano de 2018. É importante ressaltar que esse exemplo tem caráter educativo e não caracteriza recomendação de investimento. Abaixo, temos os demonstrativos relativos ao fundo:

Demonstrativos do XP MALLS Fundo de Investimento Imobiliário

Como não iremos fazer de imóvel por imóvel, a média do cap rate em 2018 é de

Fórmula que mostra que a média do cap rate em 2018 é de 13,91%

Porém, alguns analistas olham o cap rate em valor de mercado. Neste caso, sabendo o preço da cota do XPML11 foi de R$ 107,83, e a Quantidade de cotas integralizadas é era de 2.544.183, temos um valor de mercado de R$ 274.339.252,89.

Fórmula que mostra o cap rate de 14,71%

Neste caso, o cap rate é de 14,71%.

Taxas de administração e gestão: preste atenção aos valores

Quem gerencia o fundo, cobra uma taxa mensal para fazer isso. As taxas são proporcionais ao patrimônio e às receitas do fundo. Vale olhar a taxa de administração do fundo, já que taxas altas podem reduzir a rentabilidade do fundo ao impactarem os dividendos. Os valores relativos às taxas podem ser encontrados nos relatórios dos fundos. Não é regra, mas podemos dizer que os fundos com melhor gestão, apresentam taxas maiores.

O quanto é alto e baixo? Depende! O investidor em fundos imobiliários deve observar o valor cobrado e decidir se aquele fundo apresentou um bom histórico de desempenho no passado que justifique o valor cobrado.

Variação da cotação: os FIIs são mais voláteis do que as ações?

Assim como o preço das ações, o valor da cota dos fundos imobiliários varia, porém não tanto como as ações. Abaixo, temos uma comparação do índice IFIX, com o IBRX 100, IBRA e IBOVESPA. O IFIX é o índice que concentra os maiores fundos imobiliários do mercado brasileiro. O IBRX 100 é um índice de mercado de ações com os 100 ativos mais negociados. O IBRA concentra as mais de 300 maiores empresas e o IBOVESPA concentra por volta das 60 maiores ações por critérios de tamanho e liquidez.

Gráfico que mostra comparação entre IFIX, IBRX, IBRA e IBovespa desde 2011 até janeiro de 2020

Surpreendentemente, o IFIX apresenta um maior retorno no período. E a volatilidade? Também temos uma menor volatilidade no IFIX e uma menor queda no período.

Tabela que mostra desvio padrão e máxima de queda diária para cada um dos índices

No geral, você irá encontrar fundos mais voláteis que outros e isso irá refletir na decisão de investimento dos indivíduos.

Preço/Valor Patrimonial (P/VP): entenda o conceito aplicado aos fundos imobiliários

Você lembra deste indicador no mercado de ações? Então, ele aparece novamente aqui. O Preço sobre Valor Patrimonial representa o ágio ou deságio que o mercado dos fundos imobiliários aplica ao valor patrimonial do fundo.

Imagine que, pela contabilidade, o valor do fundo seja de 10 milhões. Porém, o valor de mercado dele, dado pela multiplicação do valor da cota pelo número de cotas, seja de 11 milhões. Neste caso, temos um P/VP de 1,1. Logo, o mercado está colocando um ágio de 10% no valor do fundo.

Uma variação deste tipo é normal. Abaixo, temos uma forma de pensar no P/VP, que também pode ser estendido para as ações. A interpretação do risco afirma que o ativo está sendo cotado por um preço maior (menor) por ser menos (mais) arriscado. Em compensação, a explicação do mispricing ou má precificação entende que o mercado de FIIs pode cometer erros e avaliar o ativo de forma que não condiz com o seu preço justo.

Note que é difícil argumentar qual das duas explicações está correta. Por isso, tendemos a sugerir que o investidor evite os extremos. Se elas estiverem abaixo do Valor Patrimonial podemos ter oportunidades de comprar algo bom por um preço baixo, mas também podem mostrar que há algum problema nos ativos do fundo.

Resumo: sintetizando as ideias 

Nesse sentido, entendemos que o investidor pode estar perdido com tanta informação que temos aqui. Por isso, iremos elencar alguns pontos para que você entenda o motivo de cada métrica ser um caso que deve ser considerado em conjunto.

Tabela que compara métricas e o que significa valores altos ou baixos se comparado aos demais fundos

Fonte: elaboração própria

Dessa forma, como pode ser visto, não existe um cenário ótimo ou um almoço grátis. No geral, os fundos mais bem geridos e de maior qualidade são os mais procurados. Isso aumenta a demanda por estes fundos e consequentemente o preço da cota, reduzindo os retornos esperados. Em contrapartida, fundos com menor qualidade e com gestão insatisfatória são menos procurados, já que investidor exige um retorno maior por investir em algo que julga mais arriscado.

Por fim, leve sempre as métricas aprendidas neste texto em consideração a hora de analisar os fundos imobiliários!

Até próxima.

TC School

TC School

Disclaimer: Este material é produzido e distribuído somente com os propósitos de informar e educar, e representa o estado do mercado na data da publicação, sendo que as informações estão sujeitas a mudanças sem aviso prévio. Este material não constitui declaração de fato ou recomendação de investimento ou para comprar, reter ou vender quaisquer títulos ou valores mobiliários. O usuário não deve utilizar as informações disponibilizadas como substitutas de suas habilidades, julgamento e experiência ao tomar decisões de investimento ou negócio. Essas informações não devem ser interpretadas como análise ou recomendação de investimentos e não há garantia de que o conteúdo apresentado será uma estratégia efetiva para os seus investimentos e, tampouco, que as informações poderão ser aplicadas em quaisquer condições de mercados. Investidores não devem substituir esses materiais por serviços de aconselhamento, acompanhamento ou recomendação de profissionais certificados e habilitados para tal função. Antes de investir, por favor considere cuidadosamente a sua tolerância ou a sua habilidade para riscos. A administradora não conduz auditoria nem assume qualquer responsabilidade de diligência (due diligence) ou de verificação independente de qualquer informação disponibilizada neste espaço. Administradora: TradersNews Informação & Educação Ltda. Todos os direitos reservados.

TradersClub

O app essencial para investidores do mercado financeiro brasileiro.

Uma comunidade com milhares de investidores, ferramentas e serviços que vão ajudar você a investir melhor!

TradersClub