28/05/2020 às 12:05

Fundos Imobiliários: Imóveis vs Fundos Imobiliários

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A princípio, você provavelmente já ouviu falar de alguém que tem planos de comprar um terreno para construir um empreendimento, ou alugar um imóvel para gerar renda. Talvez até mesmo você esteja com esses planos. Nesse sentido, vamos evidenciar as principais vantagens e desvantagens entre comprar um imóvel e adquirir cotas de Fundos de Investimento Imobiliários (FII). Para um melhor entendimento, dividimos o artigo em cinco partes. Cada uma mostrando as principais diferenças entre fundos imobiliários e imóveis:

  1. Tipos de Imóveis
  2. Quem aluga o imóvel?
  3. Diversificação
  4. Cotações e a ilusão da iliquidez
  5. Tributação

Boa leitura!

Fundos imobiliários

Veja mais sobre os fundos imobiliários:

Fundos imobiliários vs Imóveis

Antes de continuarmos, vamos deixar algo claro: a comparação entre fundos imobiliários e imóveis, deve ser feita do ponto de vista da geração de renda. Portanto, se você tem uma casa na praia que aluga de vez em quando, mas passa o verão nela, não é possível compará-la com um fundo imobiliário. Ou, se você pensa em comprar um apartamento para fazer uma boa reforma e deixá-lo da maneira que você sempre quis, também não é possível comparar com um FII. Do mesmo modo que, se você quer comprar uma casa para criar os filhos, e depois deixar essa casa para eles, também não tem sentido comparar com um fundo imobiliário. Todos estes imóveis possuem características que são valorizadas de acordo com quem realiza a análise. É o típico fator que “não tem preço”.

Tipos de Imóveis

Quem pensa em construir ou adquirir um imóvel para gerar renda, normalmente planeja a construção ou aquisição dos seguintes imóveis (do menor para o maior):

  • Imóvel para aluguel residencial;
  • Imóvel para montar escritórios ou espaços de coworking;
  • Shopping de pequeno porte;
  • Galpão para aluguel;
  • Imóvel de grande porte para aluguel de escritórios;
  • Shopping de grande porte, para obter renda com o aluguel das lojas e estacionamento.

Note que, todos exigem a compra de um terreno e/ou a construção do imóvel. Quem faz isso, geralmente, precisa ter um planejamento de longo prazo, além do capital necessário para realizar o empreendimento. Se você tiver menos que R$ 100.000,00, é muito provável que não consiga nem comprar o terreno e começar a obra. Mas e então, como faz?

O mercado de fundos imobiliários representa uma alternativa para o seguinte perfil de investidor: (1) aquele que não quer ter dor de cabeça para procurar terreno e buscar uma equipe de construção para administrar o imóvel, (2) não quer ter problemas com inquilinos, (3) não tem o montante de capital para investir neste tipo de empreendimento e, (4) quer ter liquidez para sair do negócio quando bem entender.

Quais são os imóveis disponíveis para o investidor de fundos imobiliários?

Aqui temos uma das principais vantagens dos fundos imobiliários. Note que, os investimentos que uma pessoa física pode fazer são limitados ao montante de capital, e ao know-how do investidor. Afinal, não é todo mundo que possui experiência com imóveis.

Nesse sentido, os fundos imobiliários possuem uma ampla gama de empreendimentos. Abaixo, temos alguns dos principais ativos geradores de renda destes fundos:

  • Shoppings Centers: o investidor recebe o aluguel proveniente das lojas de um shopping ou de vários shoppings;
  • Lajes Corporativas: alugam escritórios para empresas em grandes centros;
  • Galpões Industriais: alugam armazéns e galpões para indústrias e distribuidoras de vários segmentos;
  • Hotéis: o investidor recebe renda de hotéis e está relacionado com o turismo e a capacidade de alocação dos quartos;
  • Fundos Imobiliários Educacionais: alugam prédios destinados às empresas do setor educacional, como escolas, faculdades e cursos;
  • Varejo: são fundos que administram supermercados e demais pontos de venda por atacado e varejo;
  • Compra e Venda de Imóveis: atuam na gestão ativa de imóveis, procurando obter rendimentos com a compra de imóveis por valores que o gestor considera desvalorizados ou com alta capacidade de valorização;
  • Fundos Imobiliários de Hospitais: alugam imóveis destinados às empresas de saúde;
  • Fundos de Recebíveis Imobiliários: investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Os CRIs são títulos de crédito nominativos, escriturais e transferíveis, lastreados em créditos imobiliários. Estão previstos na Lei 9514/97, que disciplina o Sistema de Financiamento Imobiliário.
  • Fundos de Agências Bancárias: alugam os imóveis para agências dos bancos.
  • Fundos de Fundos: investem em outros FIIs, apresentando um grau de diversificação maior.

Dessa forma, o investidor não precisa construir qualquer imóvel. Ele pode comprar uma fração deste imóvel, investindo em cotas de um fundo. Além disso, ele pode comprar cotas de vários tipos de FII, diversificando o risco.

Quem aluga o imóvel?

Temos aqui mais um dos fatores que fazem com que os investidores de fundos imobiliários tenham menos dores de cabeça. No imóvel tradicional, o locador precisa encontrar um locatário e realizar um contrato de aluguel. Quem já lidou com isso, sabe que muitos locatários podem não ser tão cuidadosos com o imóvel, exigindo que o locador tenha a necessidade de realizar manutenções e reformas periódicas.

Por outro lado, no caso dos fundos imobiliários, o investidor transfere essa responsabilidade para o gestor do fundo. Essa equipe de gestão cuidará da manutenção do imóvel. Porém, é preciso lembrar que o imóvel do fundo também pode apresentar vacância. E tal vacância irá impactar nos aluguéis, até que outro inquilino apareça.

Diversificação

Além de tudo, a diversificação é um dos pilares dos investimentos, permitindo que o investidor tenha retornos maiores, dado o risco. Isso acontece devido a compensação de um investimento por outro: ao investir em apenas um imóvel, o investidor deixará boa parte do seu capital exposto ao risco daquele imóvel. Entretanto, se ele investir em diversos imóveis, a queda de preço de um deles poderá ser compensada pela valorização de outro, ou até mesmo ser diluída entre os vários ativos de sua carteira.

Cotações e a ilusão da iliquidez

Além de tudo, vamos deixar outra diferença clara: os fundos imobiliários são negociados com uma certa frequência, e trocam de mãos muitas vezes. É possível comprar uma cota hoje pela manhã e vendê-la pela tarde. Para que isso ocorra, é preciso ter vendedores e compradores. Estes, por sua vez, negociam as cotas por preços que julgam adequados. Por essa razão, os preços das cotas oscilam diariamente.

Abaixo, temos o IFIX, o principal índice de Fundos Imobiliários. Ele agrega o valor de mercado dos principais fundos disponíveis na B3.

IFIX

Fonte: Economática

Essas oscilações podem soar estranhas para os investidores em imóveis físicos, já que os preços dos imóveis não apresentam tal volatilidade. Nesse sentido, é provável que o investidor fique frustrado ao ver o preço de suas cotas oscilarem. Porém, isso é uma ilusão. O fato de não observar a variação do preço do imóvel físico, não implica dizer que o valor dele não varia com o tempo.

Tributação

Finalmente, chegamos na tributação dos fundos imobiliários. Os investidores de imóveis físicos precisam pagar imposto de renda (IR) sobre o aluguel recebido e sobre o ganho de capital  no momento da venda do imóvel. A tributação que incide sobre os rendimentos pode chegar a 27,5% (a alíquota varia) e 15% sobre o ganho de capital.

Já no investimento em fundos imobiliários, temos algumas diferenças. Os investidores pagam impostos somente sobre o ganho de capital na venda da cota do FII, já que os aluguéis são isentos de IR para pessoas físicas. Vale lembrar que, para que o aluguel seja isento, é preciso que o fundo seja negociado exclusivamente em Bolsa, que ele tenha mais de 50 cotistas e que o investidor não possua mais de 10% das cotas do fundo.

Se tais condições não forem respeitadas, o investidor deve pagar 20% sobre os rendimentos do aluguel.

Na tabela abaixo, temos uma comparação entre ambas as formas de investimento em imóveis. Supomos que o investidor de imóveis físico abra uma empresa para administrar os imóveis e reduzir a tributação. Mesmo assim, o investimento em fundos é menos custoso do ponto de vista tributário.

Tributação imóveis e Fundos imobiliários

Comparação entre Tributos dos FII e Imóveis convencionais

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Por fim, os FIIs possuem várias diferenças em relação aos imóveis convencionais. Existem vantagens de liquidez, diversificação e tributação que precisam ser levadas em conta. Novamente, precisamos deixar claro que a comparação entre fundos imobiliários e imóveis deve ser feita do ponto de vista da geração de renda. Em outras palavras, o investimento em FIIs deve ser feito com base no perfil e no objetivo de investimento individual. O fato destes ativos terem apresentado bom desempenho, não implica que isso vai se manter no futuro.

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