03/06/2020 às 5:00

Fundos Imobiliários: entenda o ciclo imobiliário

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Neste texto, vamos falar sobre o ciclo imobiliário e a sua importância no investimento fundos imobiliários. Primeiro, vamos defini-lo, depois abordaremos as várias fases do ciclo e o que você pode fazer com essa informação. Para um melhor entendimento, dividimos o texto em três partes:

  1. O que é o Ciclo Imobiliário?
  2. As fases do Ciclo Imobiliário
    • I: Recuperação
    • II: Expansão
    • III: Alta oferta
    • IV: Recessão
  3. O que fazer com essas informações?

Boa leitura!

fundos imobiliários

Antes de tudo, quem já trabalhou com imóveis sabe que podem se passar muitos anos desde a compra de um terreno até a entrega e o recebimento do primeiro aluguel. Nesse período, diversas coisas podem acontecer. Por exemplo, a (des)valorização de uma determinada área onde o imóvel será construído, momento de (baixa) alta demanda por imóveis e alteração nos fatores que influenciam os custos e os riscos do setor imobiliário.

Em outras palavras, é sempre necessário lembrar que os ciclos são longos e é extremamente complicado realizar previsões sobre o futuro e acertar os momentos de baixa e alta do mercado de imóveis (ou qualquer outro mercado). Dessa forma, é fácil olhar para trás e tirar conclusões depois que os eventos estão mais claros. Por isso, argumentamos que o melhor é compreender os ciclos para evitar tomar decisões sem racionalidade (e.g., como sair vendendo em momentos de baixa do mercado).

O que é o Ciclo Imobiliário?

Em 1876, o economista americano Henry George (1839-1897), observou um curioso ciclo pelo qual os mercados imobiliários se deslocam. Suas descobertas podem ser resumidas na figura abaixo.

Fundos imobiliários - Ciclo imobiliário

Fonte: Glenn R. Mueller, Working paper (adaptado)

Os investidores que entendem do ramo imobiliário, sabem que tais ciclos existem e ficam de olho no ciclo imobiliário para identificar boas oportunidades de investimento.

Nesse sentido, existem quatro fases no ciclo imobiliário: recuperação, expansão, hiper oferta e recessão. O ciclo se repete em ondas, de modo que a recessão do último ciclo leva ao período de recuperação do próximo ciclo. Assim, como investidor você pode usar o ciclo imobiliário para adequar suas estratégias de investimento à fase do ciclo. Entretanto, é impossível dizer quanto tempo durará cada ciclo e se você de fato achou o topo e o fundo do ciclo. Logo, é complicado acertar o timing do ciclo imobiliário, assim como é complicado acertar o timing do mercado de ações.

De forma geral, o nosso conselho é que o entendimento de que tal ciclo existe não indica que seja tentado o market timing do ciclo. O melhor seria usar essa informação para compreender que o investimento imobiliário faz parte do grupo de renda variável e o seu investimento não vai subir em linha reta para sempre. Ele também estará sujeito às quedas e períodos de baixa dos mercados.

As fases do Ciclo Imobiliário

Fase I: Recuperação

Geralmente, algumas características são comuns em recessões:  baixa taxa de consumo e alto desemprego, manutenção de caixa pelas empresas e redução dos investimentos em pesquisa, desenvolvimento e ativos imobilizados, como imóveis e terrenos. Redução do investimento em maquinário industrial e equipamentos. O preço dos imóveis e dos terrenos para construção, dos quais são essenciais para diversas atividades econômicas, está no ponto mais baixo do ciclo.

Nesse contexto, diversos economistas pensaram em soluções para que as economias se recuperassem dessa fase de recessão. Não entraremos neste mérito. Porém, se as medidas derem certo, começará uma recuperação, caracterizada pelo aumento da demanda por bens e serviços, retomada do ciclo de investimentos, devido os custos de investimento mais baixos. Assim, as empresas tendem a expandir os seus negócios, contratando mais pessoas, construindo novas fábricas e equipamentos. Essa expansão aumenta a demanda pela compra terrenos, aluguel e construção de imóveis, dos quais propiciam a expansão da atividade econômica.

Além disso, a vacância em todas as classes de ativos imobiliários (escritórios corporativos, varejo, galpões industriais, imóveis residenciais, agências bancárias e prédios de hospitais e escolas, etc.) – da qual indica a taxa de ocupação dos imóveis – diminui à medida em que as empresas passam a usar a capacidade de total dos imóveis.

Fase II: Expansão

A transição entre a recuperação e a expansão, ocorre quando empresas e indivíduos compram ou alugam a maioria dos edifícios disponíveis. Dessa forma, a ocupação começa a exceder a média de longo prazo. Na medida em que os edifícios desocupados se tornam escassos, os proprietários aumentam o aluguel. Com o aumento do aluguel generalizado, devido ao aumento da demanda por imóveis, ocorre o incentivo para a construção de novos imóveis: o aumento dos lucros dos proprietários atrai novos investidores e a busca por terrenos vagos ou a reconstrução de propriedades existentes.

No entanto, a satisfação dessa demanda por imóveis não ocorre de forma automática. No geral, um prédio ou galpão demora alguns meses ou até anos para ser finalizado. É neste momento que estudos de projeção e de viabilidade econômica são realizados, a negociação de terrenos ocorrem e são iniciadas diversas etapas do processo de zoneamento e a permissão de construção. O financiamento para o projeto também deve ser obtido. A partir disso é que começa a nova construção.

De fato, o ciclo chega a um ponto em que os aluguéis não estão simplesmente subindo – eles estão subindo cada vez mais rápido. Assim, os investidores incorporam essa tendência em suas previsões para avaliar os retornos do investimento em imóveis.

Fase III: Alta oferta

Enquanto a taxa de ocupação atual exceder a média de longo prazo (linha pontilhada da Figura 1), ou seja, enquanto tivermos baixíssima vacância, haverá pressão para o aumento dos aluguéis. Enquanto houver aumento dos aluguéis, novas construções são financeiramente viáveis. Porém, esse movimento não pode ocorrer infinitamente.

É possível que, devido ao aumento da oferta, tenhamos uma estabilização dos preços dos aluguéis. Neste período, começaria a ocorrer um excesso de oferta gerado pela conclusão das obras que foram iniciadas nas fases anteriores. Contudo, como a demanda por imóveis se estabilizou, o lançamento de novos empreendimentos imobiliários começa a reduzir.

Geralmente, é difícil definir por quanto tempo isso irá durar. Podemos ter um retorno a média com ligeiras subidas e descidas por um período indeterminado. Este é o motivo de não ser fácil o market timing dos ciclos (Vide Figura 2)

Ciclo imobiliário

Fonte: Glenn R. Mueller, Working paper

Alguns problemas

O ponto de delineamento entre a fase de expansão e o aparecimento de sinais de alta oferta de imóveis é marcado pelo primeiro indicador de problema no ciclo imobiliário: um aumento na quantidade de imóveis que não estão sendo vendidos ou que estão iniciando com uma taxa cada vez maior de vacância. Além disso, nesta fase as construtoras geralmente iniciam um período de cautela no lançamento de novos empreendimentos.

 Fase IV: Recessão

Finalmente, é difícil definir o motivo de uma recessão. A fase anterior poderia ser mantida indefinidamente, com o vai e vem dos ciclos de aumento do aluguel e construção de novos imóveis. Se ocorrer um choque externo que afete a demanda por aluguéis, é possível que as taxas de ocupação e o crescimento dos preços dos aluguéis seja interrompido (e.g., redução na atividade econômica, guerras, epidemias etc.).

A transição da alta oferta para a recessão é marcada pelo segundo indicador de problemas no ciclo: a ocupação cai abaixo da média de longo prazo. Novas construções são interrompidas, mas continuam sendo entregues os projetos iniciados na fase de alta demanda. Afinal, quem imaginaria que iriamos entrar numa recessão? A oferta de imóveis acima do que é demandado leva a menor ocupação e queda nos aluguéis, o que reduz significativamente a receita dos proprietários de imóveis. Neste momento, temos um mercado de baixa.

O que fazer com essas informações?

Por fim, falamos nos textos anteriores que investir em fundos imobiliários é uma atividade vista como menos arriscada que o investimento em ações. Porém, o investidor de fundos imobiliários está exposto ao risco do mercado imobiliário. Os preços dos imóveis neste mercado são afetados pela oferta e demanda por estes ativos.

Em síntese, é difícil prever o ciclo futuro. O futuro, que agora é passado, sempre fica mais claro quando visto do presente. Existem diversos engenheiros de obra pronta por aí. Para evitar isso, o investidor deve ter em mente que os ciclos existem e que ele irá passar por ele ao longo da vida. Se ele for um investidor de longo prazo, o importante é lembrar que este ciclo é apenas mais um de vários. Nesse sentido, permanecer investido e reinvestir, pode se a melhor pedida para alavancar os seus ganhos futuros.

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