20/05/2020 às 17:43

Fundos Imobiliários: introdução e principais conceitos

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Neste artigo, vamos fazer uma introdução aos fundos imobiliários (FIIs).

Com a redução das taxas de juros nos últimos anos, diversos investidores de renda fixa começaram a buscar outras opções de investimentos. Por outro lado, uma parte deles não queria investir em ações de empresas, já que esse investimento apresenta um nível de risco mais elevado que o investimento em títulos do tesouro, por exemplo.

Uma alternativa viável seria investir em um produto que tenha liquidez, que faça pagamentos periódicos com alguma frequência conhecida, mesmo que apresente um nível maior de risco que os títulos de renda fixa. Com essas características, os FIIs, chamaram a atenção de diversos investidores que querem obter maiores retornos, mas que não desejam assumir tanto risco.

O artigo foi então dividido da seguinte forma:

  1. Fundos Imobiliários vs. títulos e ações
  2. Fluxo de Caixa dos Fundos Imobiliários
  3. Principais Conceitos

Boa leitura!

Fundos imobiliários vs. títulos e ações

Primeiramente, quando você compra um título do governo ou uma debênture, você está emprestando dinheiro hoje para receber esse recurso no futuro, acrescido de juros. Os títulos (públicos e privados) geralmente estabelecem datas de cupom e de vencimento. Desta forma, quando você investe em um título, você acredita na capacidade da contraparte de pagá-lo durante esse período. Essa contraparte pode ser o governo, no caso dos títulos públicos, as empresas, no caso das debêntures, ou os bancos, com os CDBs.

Todavia, com as ações é diferente. Ao comprar ações, você está adquirindo uma participação, mesmo que pequena, em uma empresa. Você se preocupa com a capacidade da empresa gerar fluxos de caixa no futuro. Em teoria, as ações devem ser avaliadas como um investimento de longo prazo, mesmo que os investidores estejam livres para vender a qualquer momento e mesmo que os preços oscilem diariamente, conforme as perspectivas futuras se alteram.

E os FIIs?

Os FIIs apresentam características similares aos dois tipos de ativos acima: eles pagam dividendos periodicamente, similar os cupons dos títulos públicos, não apresentam vencimento específico, ou seja, não tem data para acabar e são cotados diariamente em bolsa.

Desse modo, por apresentarem características de renda fixa e variável, é comum a confusão sobre a categoria a qual os fundos imobiliários são classificados. Entretanto, eles são considerados investimentos de renda variável pelos seguintes motivos:

  1. Não há garantia de manutenção do pagamento de aluguel, já que os inquilinos podem cometer inadimplência ou o imóvel apresentar vacância;
  2. As cotas são negociadas em bolsa, apresentando oscilações em seus preços. Isso mostra que os FIIs são voláteis, apesar de, talvez, não apresentarem a mesma volatilidade das ações em situações normais.

Fluxo de Caixa dos fundos imobiliários

 Como o FII gera os seus retornos?

Um fundo de investimento imobiliário gera fluxos de caixa a partir do aluguel dos imóveis em que ele investe, ao passo que os recursos necessários para investir em imóveis são obtidos através da captação no mercado: os fundos abrem para captação e os investidores compram as cotas do fundo. Estes recursos são aplicados em diversos tipos de imóveis e servem para diferenciar os fundos imobiliários.

No geral, o capital é usado pelo fundo na construção ou na aquisição de imóveis, que em seguida serão locados ou arrendados. Os aluguéis serão então usados para cobrir os custos operacionais, renumerar os gestores dos fundos e distribuir aos investidores.

Gestão financeira dos FIIs

Nesse sentido, é preciso lembrar que os fundos são geridos por pessoas. Em outras palavras, as decisões de investimento dos imóveis dependem do gestor do fundo. Tais decisões precisam seguir objetivos e políticas pré-estabelecidas. Em resumo, como os gestores possuem alguma discricionariedade em escolher os investimentos, eles podem acertar ou errar a mão.

Desse modo, os investimentos bem-sucedidos, elevam o potencial de geração de fluxo de caixa dos fundos e, consequentemente, o valor deles. Na mesma linha, investimentos ruins, que impactam negativamente os fluxos de caixa dos aluguéis, serão penalizados com a redução do valor da cota. Da mesma forma que ocorre com as ações, o preço varia conforme as expectativas de geração de caixa futura!

Recursos dos fundos imobiliários

O total dos recursos do fundo é chamado de patrimônio, que por sua vez é dividido em diversas cotas do fundo imobiliário. O investidor que compra uma cota, está comprando uma parte do patrimônio do fundo. Esse conceito é similar ao que ocorre com as ações: o investidor de ações está na verdade comprando uma parte do patrimônio líquido de uma empresa. Diferente dos imóveis, o investidor em fundos imobiliários é apenas o financiador do fundo, e não responde por obrigações dele. No geral, quem assume essa responsabilidade é o administrador do fundo, que, geralmente é uma instituição financeira.

Principais Conceitos

 Abaixo, listamos alguns dos principais termos usados por investidores de fundos imobiliários.

Ticker

É o código identificador do fundo para negociação na B3. Ele é formado por quatro letras maiúsculas, seguidas do número 11 (ABCD11). Esse código de final 11 é similar ao adotado em ETFs e units.

Cotas

O patrimônio dos FIIs é dividido em cotas, e são como as ações negociadas em bolsa. Mensalmente, o valor total de dividendos que será recebido pelo investidor, vai depender do número de cotas que ele possui. Os fundos mais conhecidos e com maior liquidez, apresentam cotação em tempo real na bolsa. Porém, existem fundos com baixa liquidez e que não apresentam grandes variações no preço da cota. Assim também, alguns fundos não são negociados em bolsa e os investidores devem entrar em contato com a corretora para realizar o investimento.

Aluguéis

É o rendimento recebido pelo fundo em decorrência da sua atividade como locador do imóvel. Os fundos podem investir em lajes corporativas, shoppings, armazéns e até mesmo em outros FIIs.

 Vacância

É o inverso do nível de ocupação do imóvel. Grande parte dos fundos apresentam um nível baixo de vacância. Os níveis aumentam quando um inquilino sai do imóvel e, consequentemente, deixa de pagar o aluguel.

Gestão Ativa x Passiva

A gestão ativa de um FII dá ao gestor maior liberdade para selecionar os ativos e ter, como resultado, uma rentabilidade superior à do índice de referência (nem sempre isso acontece). A gestão passiva, por outro lado, possui uma estratégia onde ele simplesmente investe em ativos buscando replicar um índice de referência (benchmark), visando manter o desempenho do investimento próximo à sua variação.

Gestão e Administração

O gestor do fundo é o profissional responsável pela compra e venda dos ativos do fundo, seguindo objetivos e políticas de investimentos estabelecidas no regulamento do FII. Já a administração dos fundos imobiliários faz o controle e organização de todas as suas atividades. A administração dos fundos imobiliários é realizada por uma instituição financeira, autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM) a prestar esse serviço, que é responsável pelo funcionamento e pela manutenção do fundo, e a quem compete as principais atividades administrativas e de gestão, como as obrigações legais e regulamentares, além da escolha e aquisição dos bens e direitos que irão compor o seu patrimônio.

Portfólio

Trata-se do conjunto de ativos do FII. Da mesma forma que uma empresa possui fábricas, imóveis ou equipamentos que geram receitas, um fundo imobiliário possui diversos imóveis, que podem estar presentes em diferentes lugares. Porém, é preciso lembrar que existem fundos que só possuem um ativo, são os achados de monoativos.

Preço, Valor de Mercado e Valor Patrimonial

O preço da cota é dado pela oferta e demanda dos investidores em fundos. Quando um fundo tem uma maior probabilidade de aumentar os dividendos pagos, os investidores demandam mais cotas do fundo. Esse movimento, eleva o preço da cota. Da mesma forma, o inverso acontece quando o fundo apresenta queda na distribuição de dividendos.

Liquidez

No caso especial dos fundos de investimento imobiliário, a liquidez das cotas informa a quantidade de negócios que são realizados por dia. Isso é importante pelo seguinte motivo: um dia você pode querer vender as cotas que comprou (os motivos podem variar, desde realizar lucro, reduzir a exposição ou liquidar sua participação), neste contexto, pode não existir compradores para a sua cota ou você terá que reduzir o preço da cota para vender mais rapidamente.

Dividend Yield (DY)

Por último, o Dividend Yield, é o valor dos dividendos pagos por cota em relação ao preço da cota. Geralmente, usa-se os dividendos pagos nos últimos 12 meses.

Contudo, analise bem este indicador! Como refere-se a um valor médio, possíveis mudanças nos valores de dividendos mensais podem distorcê-lo para mais ou menos. Leia também o nosso texto sobre armadilhas do Dividend Yield, cuja ideia também se aplica aos FIIs.

Investir em imóveis ou nos FIIs?

Quando comparado ao investimento diretamente em imóveis, os FIIs apresentam vantagens e desvantagens. Elencamos algumas delas abaixo:

Dessa forma, é necessário que o investidor as leve em consideração antes de fazer a sua escolha, seguindo sempre o seu perfil de risco, e os seus objetivos como investidor. E não esquecer que uma das principais vantagens é a tributária, visto que os alugueis recebidos são isentos de Imposto de Renda para o investidor pessoa física.

Publicaremos em breve, mais textos sobre Fundos imobiliários aqui no TCschool.

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